Damoklész kardja lebeg a lakásvásárlók feje felett
A kormány Wekerle Plusz néven szigorúbb feltételekkel indít új lakáshitel-programot 2027. január 1-jétől, az Otthon Start kivezetésének időpontját azonban még nem hozták nyilvánosságra. Az új hitelből használt lakást vásárlók akár 16,6 millió forinttal többet fizethetnek vissza az Otthon Starthoz képest, ezért a bankfiókok még idén rohamos igénylésre készülhetnek. Az új lakások vásárlói a Wekerle Plusznál is fix 3 százalékos kamattal számolhatnak.
A 2027-től elérhető kölcsön feltételei szigorúbbak az Otthon Start követelményeinél: a használt lakás vásárlására igénylők 3 helyett 5 százalékos kamattal vehetik fel a hitelt. A 2 százalékos kamatkülönbség egy átlagos, 35 milliós Otthon Start hitelhez képest havonta közel 39 ezer forinttal magasabb törlesztőrészlettel jár, a teljes futamidő alatt 11,6 millió forint az eltérés a jelenlegi program javára. A maximális, 50 millió forintos Otthon Start hitel esetében havonta több mint 55 ezer forint, összesen pedig 16,6 millió forint az előny a Wekerle Pluszhoz képest. A már megkötött Otthon Start szerződések változatlan feltételekkel érvényben maradnak.
A magyar lakáspiacon a tranzakciók túlnyomó része használt ingatlant érint. Az OTP Ingatlanpont elemzői szerint erősödhet a vevők alkupozíciója, és bizonyos ingatlanoknál árkorrekció is jöhet. A finanszírozási lehetőségek szűkülése még nehezebbé teheti a túlárazott ingatlanok értékesítését.
A kormány ügyelt arra, hogy az új hitelprogram kondíciói a piaci hiteleknél érezhetően kedvezőbbek legyenek. A piaci hitelek aktuális kamatai még a legmagasabb jövedelemnél is 5,99 százaléknál kezdődnek, a drágább ajánlatok 7,49 százalékig mennek el. A legtöbbet azok veszítik, akik most még felvehetnék az Otthon Startot, de nem teszik, jövőre pedig már a Wekerle Pluszra sem lesznek jogosultak.
A 2027-től elérhető hitel legfeljebb 41 éves korig igényelhető, és sem az igénylőnek, sem a házastársának nem lehet 50 százalékot elérő tulajdonrésze más lakóingatlanban. Újdonság az is, hogy a Wekerle Plusszal vásárolt lakásban legalább öt évig kötelező lesz lakni, amivel hatékonyabban visszaszoríthatók a befektetési célú vásárlások. A program további feltételeit egyelőre nem ismerjük: az Otthon Start kivezetésének időpontja mellett a Wekerle Plusz maximális hitelösszegéről, futamidejéről és a vásárolható ingatlan értékhatáráról sem közöltek részleteket. Szakértők szerint január 1-ig további szigorításokat is bejelenthetnek.
Az elmúlt öt évben 88 százalékkal emelkedtek a lakásárak Magyarországon, a hitelfelvételt tervezők átlagos önrésze viszont csak 7 százalékkal, 13,7 millióról 14,7 millió forintra nőtt. A növekedési különbséget a Wekerle-program a lakástakarékok újbóli támogatásával ellensúlyozza: öt évig a befizetések 10 százalékával, a hatodik évtől a befizetések 20 százalékával támogatja az állam ezt a megtakarítási formát január 1-jétől.
Az új lakásoknál érvényben marad a fix 3 százalékos kamatozású hitel, emellett a kedvezményes, 5 százalékos áfát is határozatlan időre meghosszabbította a kormány. A Wekerle Plusz hatása az új lakások piacán ott lehet igazán érezhető, ahol bőséges az 1,5 millió forintnál alacsonyabb négyzetméterárú ingatlanok kínálata. A nagyobb városok közül Győrben, Debrecenben, Szegeden, Pécsen, Vácon és Szombathelyen, illetve Budapest X., XVIII. és XIX. kerületében fordulhat a legtöbb vásárló az új lakások felé.
A lakáspiac hosszú távú egyensúlyához a szakértők szerint nem elegendő a kereslet finanszírozásának ösztönzése: megfelelő helyen, minőségben és megfizethető áron elérhető kínálatra is szükség van. Ha a kereslet rövid idő alatt növekszik, miközben az átadások csak később követik, egyes szegmensekben további árnyomás alakulhat ki.
A hitelprogrammal egy időben bejelentett új bérlakás- és kollégiumépítési programot jövőre 30 milliárd forintból indítják el. Ez önmagában még nem akkora volumenű új kínálat, ami országosan mérsékelhetné a bérleti díjakat; a változást a következő három évre tervezett uniós források bevonása hozhatja el, elsősorban a nagyobb egyetemi városokban és egyes budapesti kerületekben.
A magyar lakóingatlan-állomány közel 80 százaléka 1990 előtt épült, jelentős része elöregedett és energetikailag korszerűtlen. Erre reagál a kormány új energetikai felújítási programja, amellyel legfeljebb 15 millió forint fix 3 százalékos kamatozású hitel igényelhető, maximális hitelösszeg esetén 7,5 millió forint vissza nem térítendő támogatással kiegészítve. Jelentős változás, hogy a felújítási támogatást panellakásokban élők is igényelhetik, a korábbi energiatakarékossági programok ugyanis a családi házakra vonatkoztak.
